名家論壇》徐佳馨/看德國租屋市場對房客的保障

上期對德國房價漲幅的討論,獲得不少讀者迴響,也有進一步詢問德國住房政策相關問題,筆者利用本次的篇幅做一次性概括說明,也希望能對讀者有些幫助。

名家論壇》徐佳馨/看德國租屋市場對房客的保障

文/徐佳馨
2017.06.27 / 07:45

上期對德國房價漲幅的討論,獲得不少讀者迴響,也有進一步詢問德國住房政策相關問題,筆者利用本次的篇幅做一次性概括說明,也希望能對讀者有些幫助。

在德國,租賃是多數民眾解決居住問題的方法,從數字來看,相較於台灣八成的自有住宅率,德國長期以來自有住宅率皆維持在四成上下,換言之,租賃占了五成以上,這個數字可解讀作德國租賃市場已然是一具有一定規模的經濟,足以發展租賃產業的前提。在自有住宅結構上,持有人多數為中高收入者,這也不足為怪,因為在德國養間房子沒那麼簡單,自然收入也要水準以上。

在住宅供給部分,德國對此分為四種類型,除自有住宅外,另有社會住宅、合作住宅與社區導向的住宅計畫,三者產權各有不同。社會住宅主要是私人或是機構投資者持有產權,以服務低收入戶、有眾多孩童的家庭為主;至於合作住宅的產權人為合作社,要入住就必須得是合作社的成員;而社區導向的住宅計畫,是透過自助組織或是投資者投資,只要是支持計畫目標的計畫成員,就具有參與其中的權利,其中德國住宅合作社合作建房約占每年25萬新竣工公寓的三成,是住房的大宗供給者,這一定程度解釋為什麼德國租賃市場能有讓人欣羨成果的先天基因。

過去,在租賃市場制度說明,坊間資料都強調德國法律對於房客的保障,例如政府用公告指導價來管制房租、不得任意解約、驅趕房客,要解約需提前三個月,十年以上租期應在一年前通知;房租三年內不得調漲超過15%,除非屋主能證明有關房屋修繕等等的投資支出,並且得到房客的同意等規定。

同時,房東也可以在承租時要求承租人出具三項資料,在此之前支付租金紀錄的「信用等級證明」、工作證明、以及財務狀況證明,房東在此時就有出租與否的決定權;同時,租客退租後,也規定房客交還房屋時規定要恢復原狀,這也是過去坊間資料所付之闕如的。除了德國外,各國也不乏針對房東權益保障的民間做法,例如美國房東可以要求房客負擔火險等保險費用、日本房客會在簽約時繳交約房租1~2個月份、退房後也不退還的禮金,顯見在租賃過程中,「訊息揭露」、「互信」才是關鍵字。

視角回到台灣,相較之下,高房價、租屋市場不健全皆是亟欲改變的現狀,不少聲音希望快速能夠達到目標,這也是這段時間以來,德國住宅論火紅的重要因素。殊不知,若從歷史角度,德國住宅發展早在十九世紀後半的經濟繁榮期開始,經歷經濟工業化、都市化造成的住宅匱乏和惡劣生活環境,迫使多數工人集結,促使當時政府通過合作社法案,發展出公共合作社形式來興建住宅,建立貸款制度,這期間還經過兩次世界大戰與經濟蕭條,也使德國住宅政策與市場與時俱進出新型態。作為一個鼓勵移民的社會,到了21世紀,面對著氣候變遷、人口減少與高齡化問題,甚至於大舉入德的難民潮,都必須另有規畫,而非一蹴可幾,期間當然會有失敗有傷害,可這一切,就算借火,也都要接過地氣之後才能長出好果實。

「橘越淮為枳」古來如此,不足為奇,網路發達後,資訊傳遞也越發快速,橘越淮被說成梨,豈止德國而已?

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

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